Segregación de Vivienda

Si tienes un local o una vivienda y quieres segregarlos, te ayudamos con los trámites y ejecución de obra. Os mostramos nuestro proyecto en el que segregamos una vivienda en Madrid.

Dividir un inmueble es viable en la mayoría de los casos, siempre y cuando haya unas superficies mínimas.

No obstante, deben cumplirse unos requisitos establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana y estudiarse los detalles del inmueble y el edificio de forma pormenorizada.

El proceso consta de una fase administrativa en la que tramitamos toda la documentación necesaria y una fase de ejecución, en la que se realiza la separación de los inmuebles conforme al proyecto de segregación.

¿Qué es segregar una Vivienda?

Procedimiento mediante el cual se consigue separar una vivienda en dos o más. Este procedimiento también se puede utilizar para segregar un local de una vivienda o dividir un inmueble cualquiera. Los inmuebles resultantes deben cumplir de manera individual con la normativa aplicable cada uno de ellos. Los inmuebles quedan separados de manera registral y catastral, además de presentar una separación física entre los inmuebles.

Si lo que queremos es quitarle espacio al local para hacer una vivienda dentro, la vivienda resultante debe cumplir los requisitos mínimos de vivienda y el local también tendrá que cumplir su normativa aplicable. Cada pieza en las que se divide la oficina, local, casa o inmueble original debe cumplir de forma independiente su propia normativa.

Lo mismo ocurre si se da al segregar un local de una vivienda: el nuevo local debe cumplir la normativa y la vivienda original, tendrá que seguir cumpliendo las condiciones de vivienda.

Procedimiento de una segregación de Vivienda en Local

Para la licencia de obra de segregación de inmueble (con o sin cambio de uso), es necesario que el inmueble cumpla con las Normas Urbanísticas, el Código Técnico de la Edificación y los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad exigidos para su nuevo uso.

Al realizar la división, hay que comprobar además que no esté prohibido por la Ley de Propiedad Horizontal o por las propias normas urbanísticas.

El Plan General de Ordenación Urbana de los Ayuntamientos es el instrumento que establece los cambios de uso compatibles, usos admisibles y usos característicos. Como generalmente el uso de vivienda es el característico de la mayoría de edificios, suele ser viable la segregación de viviendas desde el punto de vista administrativo. En el caso de locales y fincas también, pero deben tenerse en cuanta la intensificación de uso o agotamiento. Nosotros lo comprobamos por ti.

Respecto a la Comunidad de Propietarios, en los casos en los que no haya definidos en los estatutos de la comunidad un régimen de segregación o división de inmuebles (no es habitual), debe solicitarse permiso y aprobarse en junta la división por 3/5 de los votos. En esta junta se establecen los nuevos coeficientes de participación de la finca de los inmuebles resultantes.  Hay que tener en cuenta que no se debe alterar ningún elemento común.

Finalmente, para dividir o segregar la propiedad, es necesario redactar un proyecto técnico, visado por el Colegio de Arquitectos y firmado por un arquitecto, que garantice el cumplimiento de toda la normativa de aplicación. El proyecto, recogerá en uno solo todo el procedimiento completo, incluyendo la segregación y el nuevo uso que se le quiera dar. Este proyecto, se entregará junto con una documentación adicional en el ayuntamiento para que den el visto bueno para la división y su posterior Licencia de Primera Ocupación o Licencia de funcionamiento. Al presentar la licencia de obras, ya debe indicarse la finalidad: «segregación de local en dos viviendas»; «segregación de vivienda en local comercial»; etc.

Una vez concedido el cambio y obtenida la Licencia de Primera Ocupación, debe redactarse en el notario la escritura de los nuevos inmuebles y llevarla al registro de la propiedad.

Procedimiento para segregar un INMUEBLE

1. Estudio de viabilidad

• • Datos del inmueble y levantamiento de planos del estado previo.
  • Consulta en el servicio de información urbanística del distrito correspondiente de condiciones particulares.

2. Proyecto básico y de ejecución

• • Estudio de diversas opciones de distribución de los nuevos inmuebles.
  • Plano de emplazamiento y ubicación.
  • Plantas generales.
  • Alzados y Secciones.
  • Memoria descriptiva y técnica.
  • Pliego general y Particular.
  • Mediciones y Presupuestos.

3. Licencia Urbanística

• • Gestión de la licencia urbanística para el cambio de uso mediante procedimiento ordinario común.
  • Redacción y gestión de todos los documentos oficiales requeridos por el Ayuntamiento.

4. Dirección de obra

• • Dirección y supervisión de obra conforme a proyecto y normativa.

5. Fin de obra

• • Redacción del certificado final de obra, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.

6. Cambio de uso catastral

• • Gestión y tramitación del cambio de uso en catastro de terciario (local) a residencial (vivienda).

7. Licencia de primera ocupación

• • Gestión y tramitación de la licencia de primera ocupación (LPO) según certificado de obra.

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